2026년 2월 현재, 부동산 시장의 최대 화두는 단연 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료’입니다. 이재명 정부는 “더 이상의 연장은 없다”며 5월 9일을 기점으로 중과세 부활을 예고했는데요. 과연 버티기가 답일지, 지금이라도 매도해야 할지 혼란스러운 분들을 위해 2026 다주택자 양도세 핵심 내용을 정리했습니다.
📌 이 글 3줄 요약
- 이재명 대통령, “2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 완전 종료” 천명 (추가 연장 없음)
- 5월 10일부터 조정대상지역 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p 세금 폭탄
- 단, 5월 9일까지 매매 계약을 체결하면 잔금일이 늦어도 중과 배제 혜택 적용 검토 중
“설마 또 연장해주겠지?”라고 생각하셨다면 이번엔 정말 위험할 수 있습니다. 2026년 새해 벽두부터 이재명 대통령은 SNS와 국무회의를 통해 “투기성 다주택자에게 주는 마지막 기회”라며 강경한 입장을 보이고 있습니다.
특히 정부는 단순히 겁을 주는 것을 넘어, 구체적인 ‘출구 전략’과 ‘징벌적 과세’ 카드를 동시에 꺼내 들었습니다. 다주택자라면 반드시 알아야 할 2026년 이재명 정부의 부동산 세금 정책, 팩트만 콕 집어 알려드릴게요.
1. 2026 다주택자 양도세: 5월 9일, ‘중과 유예’의 끝
가장 시급한 문제입니다. 지난 몇 년간 시장 안정을 위해 한시적으로 유예해왔던 다주택자 양도세 중과 조치가 오는 2026년 5월 9일로 종료됩니다.
2026년 5월 10일 이후 달라지는 세율
| 구분 | 현재 (5월 9일까지) | 변경 후 (5월 10일부터) |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p (최고 65%) |
| 3주택 이상 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p (최고 75%) |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 배제 |
⚠️ “계약만 해도 봐준다?” 구제책 검토 중
정부는 시장의 충격을 완화하기 위해 ‘잔금 유예 기간’을 두는 방안을 검토 중입니다. 최근 국무회의 보고 내용에 따르면, 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 잔금 청산일이 5월 9일을 넘기더라도(최대 3~6개월) 양도세 중과를 배제해 주는 방안이 유력합니다.
- 강남·서초·송파·용산 등 핵심지: 계약 후 3개월 내 잔금 시 인정 검토
- 그 외 조정대상지역: 계약 후 6개월 내 잔금 시 인정 검토
*단, 이는 확정안이 아니므로 재정경제부의 최종 발표를 반드시 확인해야 합니다.
2. 보유세(종부세): ‘국토보유세’ 도입의 신호탄?
이번 다주택자 양도세 개편과 더불어, 가지고 있는 것만으로 내야 하는 보유세도 강화될 조짐입니다. 이재명 정부의 핵심 공약인 ‘기본소득형 국토보유세’ 논의가 다시 수면 위로 떠오르고 있습니다.
2026년 보유세 핵심 이슈
- 공정시장가액비율 상향: 지난 정부에서 낮춰놨던 종부세 공정시장가액비율(60%)을 단계적으로 정상화(80%→100%)하려는 움직임이 있습니다.
- 다주택자 중과 세율 유지: 1주택 실거주자에게는 관대하지만, 3주택 이상 보유자에 대한 징벌적 종부세율은 유지되거나 강화될 전망입니다.
- 토지세 신설 논의: 토지 보유분만큼 세금을 걷어 전 국민에게 기본소득(지역화폐 등)으로 돌려주는 방안이 시범적으로 논의되고 있습니다.
3. 2026년 다주택자 생존 전략
정부의 메시지는 명확합니다. “실거주 집 한 채 빼고는 다 팔아라”입니다. 버티기에 들어가기엔 세금 리스크가 너무 커진 상황이죠.
전문가가 제안하는 대응 팁
- 5월 9일 데드라인 엄수: 매도를 계획 중이라면 무조건 5월 9일 이전에 계약금을 받고 계약서를 작성해야 합니다.
- ‘똘똘한 한 채’ 전략: 양도세 중과를 피하기 위해 외곽 지역 매물을 먼저 정리하고, 핵심지 1주택으로 갈아타는 수요가 늘어날 것입니다.
- 증여 활용: 양도세 부담이 너무 크다면, 부담부증여 등을 통해 자녀에게 넘기는 것도 방법이지만, 취득세 중과세율(최대 12%)도 고려해야 합니다.
가장 궁금해할 만한 핵심 질문 5가지 (FAQ)
Q1. 다주택자 양도세 중과 유예는 정확히 언제 종료되나요?
A1. 2026년 5월 9일까지만 유예 혜택이 적용됩니다. 5월 10일 양도분(잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른 날 기준)부터는 유예 없이 강화된 중과 세율이 즉시 적용됩니다.
Q2. 5월 10일 이후 매도하면 세율이 얼마나 오르나요?
A2. 조정대상지역 기준으로 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p를, 3주택 이상은 30%p를 더해 세금을 매깁니다. 예를 들어 3주택자가 최고 구간에 해당한다면 지방소득세를 포함해 최대 82.5%의 세금을 내야 할 수도 있습니다. 또한, 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 받을 수 없습니다.
Q3. 5월 9일까지 계약만 하고 잔금은 나중에 치러도 되나요?
A3. 현재 정부는 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 잔금일이 5월 9일을 지나더라도(통상 3~6개월 내) 종전 규정을 적용해 중과를 배제하는 '특례 조치'를 긍정적으로 검토 중입니다. 단, 이는 최종 확정 발표를 반드시 확인해야 합니다.
Q4. 이재명 정부의 '국토보유세' 도입으로 보유세가 더 늘어날까요?
A. 네, 그럴 가능성이 높습니다. 현재 종부세의 공정시장가액비율을 100%까지 단계적으로 정상화하는 방안과 함께, 토지 보유분에 세금을 부과해 기본소득 재원으로 쓰는 '국토보유세' 신설 논의가 진행 중입니다. 다주택자의 보유세 부담은 지속적으로 강화될 전망입니다.
Q5. 세금 폭탄을 피하기 위해 지금이라도 증여하는 게 나을까요?
A. 양도세 부담이 너무 크다면 차라리 자녀에게 증여하는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 다주택자가 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우, 취득세가 12%로 중과될 수 있으므로, 양도세와 증여세+취득세 총액을 꼼꼼히 비교해 보고 결정해야 합니다.
Q6. 이사를 위해 잠시 2채가 된 '일시적 2주택자'도 중과세 폭탄을 맞나요?
A6. 아닙니다. 일시적 2주택자는 투기 목적이 아닌 실수요로 분류되므로, 비과세 요건(종전 주택을 3년 내 매도 등)을 충족한다면 양도세 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 중과세는 '조정대상지역 내 2주택 이상을 장기간 보유한 경우'에 해당하므로, 이사 과정에서의 일시적 2주택은 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
Q7. 지방에 있는 주택도 모두 주택 수에 포함되어 중과세되나요?
A. '조정대상지역' 여부가 핵심입니다. 양도세 중과세는 기본적으로 조정대상지역(강남 3구, 용산 등 규제지역)에 있는 주택을 팔 때 적용됩니다. 만약 파는 주택이 비규제지역(지방 등)에 있다면 다주택자라도 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 단, 주택 수를 계산할 때는 지방 저가 주택도 포함될 수 있으니 세무사와 정확한 '중과 대상 주택 수'를 판별해야 합니다.
Q8. 아파트 '분양권'이나 '입주권'도 주택 수에 포함되나요?
A. 네, 매우 주의해야 합니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 엄연히 포함됩니다. 예를 들어 [1주택 + 1분양권]을 가진 상태에서 주택을 판다면, 2주택자로 간주되어 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다. (단, 분양권 자체를 팔 때는 별도의 단일 세율 적용) 보유하신 권리가 주택 수에 잡히는지 반드시 체크하세요.
마치며: 정부와 시장의 줄다리기
이재명 정부는 “부동산 불로소득 차단”이라는 명확한 철학을 가지고 있습니다. 2026년은 그 철학이 실제 세금 폭탄으로 구체화되는 해가 될 것으로 보입니다.
특히 이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 ‘마지막 경고’ 성격이 짙습니다. 혹시라도 “정권 바뀌면 달라지겠지”라고 막연히 기대하기에는 남은 시간이 촉박합니다. 보유하신 주택 수와 양도 차익을 꼼꼼히 계산하셔서, 5월 9일 전에 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.
2026년 다주택자 양도세 핵심 요약
- 중과 유예 종료: 2026년 5월 9일부로 혜택 끝 (추가 연장 없음 확정적)
- 세금 폭탄: 5월 10일부터 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과세 적용 (최고 75%)
- 구제책(검토 중): 5월 9일까지 매매 계약+계약금 지급 시 잔금일 늦어도 인정 가능성
- 보유세 리스크: 공정시장가액비율 상향 및 국토보유세 논의로 보유 부담 증가 예상
- 주의사항: 분양권·입주권도 주택 수 포함, 조정대상지역 여부 반드시 확인
오늘부터 실천할 매도 전략 체크리스트
- 1단계: 보유 주택 중 ‘조정대상지역’ 물건 파악하기 (강남 3구, 용산 등)
- 2단계: 5월 9일 전후 예상 양도세 차액 계산하기 (세무사 상담 필수)
- 3단계: 매도 결정 시 5월 9일 이전 ‘계약금 입금’ 조건으로 매물 내놓기
- 4단계: 일시적 2주택 비과세 요건(3년 내 처분 등) 충족 여부 확인하기
- 5단계: 양도세가 너무 크다면 ‘부담부증여’ 시뮬레이션 비교하기
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⚠️ 공지사항 및 안내: 본 글은 2026년 2월 기준 보도된 정부 발표 및 뉴스 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 세법은 수시로 변경될 수 있으며, 개별적인 세무 상담은 반드시 전문 세무사와 진행하시기 바랍니다.