조상 땅 찾기란 갑작스러운 사망이나 재산 관리 소홀로 후손이 모르고 있는 조상 명의의 토지를 전국 단위로 조회해주는 국토교통부 공식 행정 서비스예요. 2026년 2월 12일부터 가족관계증명서·기본증명서 제출 절차가 전면 폐지되면서 정보제공 동의만으로 3분 안에 신청이 가능해졌습니다.
📌 이 글 3줄 요약
- 2026년 2월 12일부터 서류 제출 없이 정보제공 동의만으로 K-Geo 플랫폼 온라인 신청 가능 — 3분이면 끝
- 온라인 신청 대상은 2008년 1월 1일 이후 사망한 부모·배우자·자녀에 한함 (조부모는 구청 방문)
- 조회는 무료 — 토지 발견 후 소유권 이전·비용·세금·매각 절차까지 이 글에서 한 번에 확인하세요
부모님이나 조부모님 명의로 등록된 땅이 전국 어딘가에 있을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 국토교통부 추산으로 전국에 미발굴 상속 토지가 수십만 필지에 달해요.
예전엔 대법원 사이트에서 PDF 증명서를 내려받아 다시 업로드하는 과정이 복잡해서 중도에 포기하는 분들이 많았는데요. 2026년 2월 12일 K-Geo 플랫폼이 전면 간소화되면서 이제는 정보제공 동의 한 번으로 신청이 끝나요. 접근성이 높아지면서 그동안 방치됐던 수백만 원, 수억 원짜리 토지가 수면 위로 올라올 가능성이 커졌거든요.
이번 글에서는 신청 자격 확인부터 온라인 5단계 신청 방법, 조회 결과 해석, 소유권 이전·매각·세금 절차까지 한 페이지에서 모두 확인하실 수 있도록 꼼꼼하게 정리해 드릴게요.
조상 땅 찾기란? 제도 개요와 2026년 변경사항
“부모님이 땅이 있다고 하셨는데, 어디 있는지 모르겠어요.”
이런 말씀 정말 많이 들어요. 조상땅 찾기는 K-Geo 플랫폼(kgeop.go.kr)에서 제공하는 공식 서비스로, 사망한 가족 명의로 등록된 전국 토지 소유 현황을 한 번에 조회해줘요.
2022년 11월 처음 온라인 서비스가 시작됐고, 2026년 2월 12일부터 구비서류 제출 절차가 완전히 폐지됐어요. 이 변경이 중요한 이유는 단순해요. 접근성이 높아지면서 그동안 방치됐던 수백만 원, 수억 원짜리 토지가 수면 위로 올라올 가능성이 커졌거든요.
💡 이것만 꼭 기억하세요
- 조회 기준은 현재 토지대장이라 이미 처분·이전된 토지는 결과에 나오지 않아요
- 1910년 이전 토지는 대장 기록이 없어 조회가 어려울 수 있어요
- 조상땅 찾기는 ‘조회’ 서비스예요. 실제 소유권 이전은 별도 상속등기가 필요해요
조상 땅 찾기 온라인 신청 방법 — K-Geo 플랫폼 vs 정부24 차이
K-Geo(국가공간정보통합플랫폼)는 국토교통부가 운영하는 공공 지리정보 통합 플랫폼이에요. 부동산 정보, 토지 정보, 지적도를 한곳에서 조회할 수 있어요. 조상땅 찾기는 이 플랫폼 안에 통합된 서비스예요.
“정부24로도 신청할 수 있지 않나요?”라는 질문을 많이 받아요. 두 서비스는 비슷해 보이지만 목적과 제공 정보가 달라요.
📌 정부24 vs K-Geo 플랫폼 — 뭐가 다른가요?
| 구분 | 정부24 | K-Geo 플랫폼 |
|---|---|---|
| 운영 주체 | 행정안전부 | 국토교통부 |
| 주요 기능 | 증명서 발급, 민원 신청 | 조상땅 조회, 토지·부동산 정보 |
| 조상땅 찾기 | ❌ 직접 신청 불가 | ✅ 전용 신청 창구 |
| 안심상속 서비스 | ✅ 금융·자동차·토지 통합 조회 | 토지 전문 조회 |
💡 언제 어디를 써야 하나요?
- 토지만 집중 조회하려면 → K-Geo 플랫폼 (kgeop.go.kr)
- 금융·자동차·연금까지 한 번에 상속 재산 전체 확인 → 정부24 안심상속 원스톱 서비스 (사망일이 속한 달 말일부터 1년 이내 신청)
K-Geo 플랫폼 주요 기능
| 기능 | 내용 | 2026년 변경 |
|---|---|---|
| 조상땅 조회 | 직계가족 명의 토지 검색 | 서류 → 정보 동의로 간소화 |
| 토지이음 연계 | 용도지역·규제 확인 | 원클릭 연동 |
| 결과 PDF 출력 | 조회 결과 다운로드 | 즉시 출력 가능 |
조상 땅 찾기 조회 가능 대상 범위 — 온라인 신청 전 꼭 확인
온라인으로 신청할 수 있는 대상이 정해져 있어요. 해당되지 않으면 방문 신청을 해야 하니 아래 표에서 먼저 확인하세요.
📌 온라인 신청 가능·불가 대상
| 구분 | ✅ 온라인 가능 | ❌ 방문 신청 권장 |
|---|---|---|
| 사망일 기준 | 2008년 1월 1일 이후 사망 | 2007년 12월 31일 이전 사망 |
| 대상 관계 | 부모 · 배우자 · 자녀 | 조부모(외조부모), 계부·계모 |
| 본인인증 수단 | 공동인증서·금융인증서·카카오·PASS 간편인증 | 해외 거주자는 재외국민 공동인증서 별도 필요 |
| 기타 제한 | 기본증명서에 사망일자 기재 + 가족관계 확인 가능 | 이혼한 전 배우자, 미성년자, 생존 가족 명의 |
💡 꿀팁
조부모(외조부모) 명의 토지를 찾으려면 온라인이 막힐 가능성이 높아요. 이 경우 가까운 시·군·구청 지적(토지정보) 부서에 방문해서 신청하는 게 가장 빠릅니다. 단, 상속등기 시 중간 세대(부모 등) 상속 처리가 별도로 필요할 수 있어요.
K-Geo 온라인 신청 5단계 — 서류 없이 3분 완료
서류 없이 3분이면 끝나요. 아래 순서대로 따라오세요. PC 윈도우 환경을 꼭 권장드려요. 모바일·맥(Mac)에서는 화면이 제대로 열리지 않을 수 있어요.
온라인 신청 5단계 (PC 윈도우 권장)
- 1단계: K-Geo 플랫폼(kgeop.go.kr) 접속 → “조상 땅 찾기” 메뉴 선택
- 2단계: 개인정보 제공 동의 후 신청자 성명·주민등록번호 입력 + 보안문자 입력
- 3단계: 본인인증 진행 (공동인증서·금융인증서·카카오·PASS 간편인증 중 선택)
- 4단계: 행정정보 공동이용 동의 선택 → 담당 공무원이 증빙서류를 전산으로 직접 확인 (서류 업로드 불필요)
- 5단계: 접수 완료 → 결과 확인 및 PDF 다운로드 (온라인 최대 3일, 방문 신청 시 즉시 처리)
⚠️ 온라인 신청이 안 될 때 주요 원인
- 조회 대상이 조부모·2007년 이전 사망·전 배우자·미성년자 등 제한 사유에 해당
- 기본증명서에 사망일자가 기재되지 않은 경우
- 모바일·맥(Mac) 환경에서는 제한될 수 있어요 → 반드시 PC(윈도우)로 재시도
조상 땅 찾기 방문 신청 방법 — 온라인이 막히면 이게 정답
온라인이 불가하거나 조부모 명의 토지를 찾는 경우엔 가까운 시·군·구청 지적(토지정보) 부서에 방문하면 돼요.
방문 신청 준비물
| 신청 유형 | 준비물 |
|---|---|
| 본인 직접 신청 | 신분증 (현장에서 신청서 작성) |
| 상속인 신청 (2008년 이후 사망) |
신분증 + 기본증명서(사망일자 기재) + 가족관계증명서 지자체에 따라 행정정보 공동이용 동의서로 대체 가능 |
| 상속인 신청 (2007년 이전 사망) |
신분증 + 제적등본(사망일자 기재) + 가족관계증명서 |
| 대리인 신청 | 위임장 + 위임자·대리인 신분증 사본 + 상속인 서류 가족이라도 위임장이 필요한 경우가 많아요 |
조회 결과 확인 방법 — 어떻게 읽나요
결과 화면에는 토지의 지번·면적(㎡)·지목·공시지가·소재지 주소가 표시돼요. 여러 필지가 한 번에 나올 수 있어요.
공시지가는 실거래가와 달라요. 일반적으로 실거래가는 공시지가의 1.2~2배 수준으로 형성되는 경우가 많아서, 정확한 시세는 감정평가사나 공인중개사에게 별도로 확인하는 게 좋아요.
결과 화면 주요 항목 설명
| 항목 | 의미 | 활용법 |
|---|---|---|
| 지목 | 토지 용도 분류 | 전·답·임야·대지 등 구분 |
| 공시지가 | 정부 고시 기준가 | 세금 산정 기준 (실거래가와 다름) |
| 면적(㎡) | 토지 넓이 | 1㎡ = 약 0.3025평 |
| 소재지 | 지번 주소 | 토지이음에서 규제 추가 확인 가능 |
조상 땅 발견 후 — 소유권 이전 vs 매각, 뭐가 더 유리할까
조회에서 토지가 확인됐다고 해서 내 것이 되는 건 아니에요. 상속등기(소유권 이전 등기)를 완료해야 법적으로 내 재산이 돼요. 등기 없이는 매각·담보·임대가 전혀 불가하고, 방치할 경우 국가 귀속 가능성도 있어요.
📌 소유권 이전 vs 매각 — 상황별 선택 가이드
| 구분 | 소유권 이전 후 보유 | 소유권 이전 후 매각 |
|---|---|---|
| 적합한 경우 | 개발 가능 토지, 임대 수익 기대 | 관리 어려운 농지·임야, 현금화 필요 |
| 주요 비용 | 취득세 0.8~2.8% + 등기 비용 | 취득세 + 등기 비용 + 양도소득세 6~45% |
| 절세 포인트 | 장기 보유 시 양도세 경감 | 상속 취득가액 기준 적용 — 빠른 매각이 세금 유리 |
| 전문가 상담 | 법무사 (등기) + 세무사 (세금) | 법무사 + 세무사 + 토지 전문 공인중개사 |
토지 발견 후 처리 흐름
- 1단계: 조상땅 찾기로 토지 소유 현황 조회 확인
- 2단계: 가족관계증명서·기본증명서(사망자) 발급 → 상속인 확인
- 3단계: 공동상속인 간 상속재산 협의분할 — 협의 분할서 작성
- 4단계: 법무사 또는 등기소에서 상속등기(소유권 이전 등기) 신청
- 5단계: 취득세 납부 후 매각 또는 유지 결정
- 6단계: 매각 시 양도소득세 신고 (상속 취득가액 기준 적용)
형제자매가 여러 명이라면?
공동상속인 전원이 협의해 분할 방법을 결정해야 해요. 협의가 어려울 경우 법원에 상속재산분할 심판을 청구할 수 있어요. 법무사 또는 변호사의 도움을 받는 게 안전합니다.
상속 토지 소유권 이전 비용 — 실제로 얼마나 드나요
“조상 땅 찾으면 실제로 받을 수 있나요?” 가장 많이 받는 질문이에요. 답은 “네, 받을 수 있어요. 단, 상속등기를 해야 해요.”
조회에서 토지가 확인되면 소유권은 이미 법적으로 상속인에게 있어요. 상속등기는 이걸 공식 서류로 확정하는 절차예요. 비용이 부담스럽게 느껴질 수 있는데, 실제로는 토지 가치 대비 훨씬 작은 금액이에요. 조상땅 찾기 조회 자체는 무료예요. 비용은 소유권 이전 이후 단계에서 발생해요.
주요 비용 항목 정리
| 항목 | 비용 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| K-Geo 조회 | 무료 | 횟수 제한 없음 |
| 상속등기 법무사 수수료 | 50~150만 원 | 토지 수·복잡도에 따라 상이 |
| 취득세 | 공시지가의 0.8~2.8% | 농지·임야·대지 지목에 따라 구분 |
| 양도소득세 (매각 시) | 6~45% | 보유기간에 따라 경감 가능 |
실제 수령까지 핵심 체크리스트
- 조회에서 토지 확인 → 소유권은 이미 상속인에게 있음 (등기 전이라도)
- 상속등기 완료 → 매각·임대·담보 설정 가능
- 농지·임야는 토지 전문 매각 업체가 일반 중개보다 유리한 경우가 많아요
- 등기 비용(50~150만 원) 아낀다고 방치 → 국가 귀속 또는 공동상속인 간 분쟁 위험
조상 땅 찾기에 대해 자주 묻는 질문들 (FAQ)
Q1. 조상땅 찾기 온라인 신청은 누가 할 수 있나요?
A1. 2008년 1월 1일 이후 사망한 부모·배우자·자녀 명의 토지를 직계가족이 신청할 수 있어요. 조부모(외조부모) 명의는 온라인이 막힐 수 있어 시·군·구청 방문 신청을 권장합니다.
Q2. K-Geo 플랫폼과 정부24는 뭐가 다른가요?
A2. 정부24는 증명서 발급·민원 신청 중심이라 조상땅 직접 조회가 불가해요. 조상땅 찾기 전용 창구는 국토교통부가 운영하는 K-Geo 플랫폼(kgeop.go.kr)입니다.
Q3. 온라인 신청 결과는 언제 확인되나요?
A3. 온라인 신청 후 최대 3일 이내에 결과를 확인할 수 있어요. 시·군·구청 방문 신청은 지자체에 따라 즉시 처리되는 경우도 있습니다.
Q4. 토지가 발견되면 반드시 상속등기를 해야 하나요?
A4. 법적 의무는 아니지만 등기 없이는 매각·담보·임대가 불가해요. 방치하면 국가 귀속 가능성도 있어서 빨리 처리하는 게 유리합니다. 등기 비용(50~150만 원)은 토지 가치에 비해 훨씬 작아요.
Q5. 형제자매가 여러 명일 때 토지는 어떻게 나누나요?
A5. 공동상속인 전원이 협의해 분할 방법을 결정해야 해요. 협의가 안 될 경우 법원에 상속재산분할 심판을 청구할 수 있으며, 법무사 또는 변호사의 도움을 받는 게 안전합니다.
결론: 지금 바로 조회해야 하는 이유
조상 땅 찾기는 더 이상 복잡한 절차가 아니에요. 2026년 2월 12일부터 K-Geo 플랫폼 간소화로 정보제공 동의 한 번이면 전국 어딘가에 숨어있는 가족 명의 토지를 3분 만에 찾아낼 수 있어요.
토지를 발견했다면 상속등기 → 취득세 납부 → 매각 또는 유지 순서로 실행하면 됩니다. 방치하는 시간이 길어질수록 국가 귀속 위험과 공동상속인 간 분쟁 가능성이 높아져요. 조회는 무료이고, 등기 비용(50~150만 원)은 토지 가치에 비하면 훨씬 작아요.
핵심 요약 정리
- 2026년 2월 12일부터 서류 없이 정보제공 동의만으로 온라인 신청 가능
- 신청 사이트: K-Geo 플랫폼 (kgeop.go.kr) — PC 윈도우 권장
- 온라인 대상: 2008년 이후 사망한 부모·배우자·자녀 명의 한정
- 조부모·2007년 이전 사망 → 시·군·구청 지적 부서 방문
- 조회 무료 / 상속등기 50~150만 원 / 취득세 공시지가의 0.8~2.8%
- 등기 없이는 매각·담보 불가 — 방치 시 국가 귀속 가능성 있음
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💡 본 글은 2026년 2월 27일 기준으로 작성되었으며, 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개인 상황에 따라 세금·법률 적용이 달라질 수 있으므로 구체적인 절차는 법무사·세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 정확한 정보는 K-Geo 플랫폼 공식 사이트에서 확인하세요.